La loi du 24 mars 2014 (Loi ALUR) a institué l’obligation pour les copropriétés à destination d’habitation (partielle ou totale), et dont les immeubles ont été réceptionnés depuis au moins cinq ans, de constituer un Fonds de travaux.
Y échappent notamment, les copropriétés de moins de dix lots, par une « décision unanime de l’assemblée générale ».
Ce dispositif entrera en application à compter du 1er janvier 2017, et sera inséré sous les articles 14-2 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Le fonds de travaux sera alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, votée par l’assemblée générale des copropriétaires, dans les conditions des articles 25 et 25-1 de la loi, qui ne pourra pas être inférieure à 5% du budget prévisionnel de l’année.
Les sommes versées sur ce fonds ne pourront pas être utilisées pour les dépenses courantes prévues par l’article 14-1 de la loi, c’est-à-dire, les dépenses « de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes ».
Une exception est cependant réservée pour faire face aux travaux urgents « nécessaires à la sauvegarde d l’immeuble ».
Ainsi, ce fonds permettra de financer les travaux prescrits par la loi et les règlements (Article 14-2-II 1) et les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires.
L’article 14-2 de la loi dispose que les sommes versées sur ce fonds de travaux resteront la propriété du syndicat des copropriétaires, et ne seront donc pas restitués en cas de mutation, au propriétaire du lot.
Le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, pour y déposer « sans délai » et au plus tard « dans le délai de trois mois de sa désignation »les sommes versées au fonds de travaux.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ajoute que, passé ce délai, et à défaut d’avoir satisfait à l’obligation précitée, le mandat de syndic sera frappé de « la nullité de plein droit ».
A lire sur ce sujet, la très intéressante chronique de Jacques Laporte, Conseiller du Président du groupe Foncia, publiée à l’AJDI de janvier 2016, page 19, et le point de vu de Philippe Malinvaud, publié à l’AJDI de novembre 2015, page 727.
Serge Sadoun 