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Serge Sadoun

Avocat au barreau de Paris, droit immobilier

Catégorie

Copropriété

L’apparition du dommage constitue le point de départ de la prescription

Une Société Civile Immobilière a assigné un syndicat des copropriétaires afin d’obtenir l’indemnisation de la perte financière occasionnée par l’impossibilité de construire un 5ème bâtiment.

Elle invoquait une résolution adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires ayant autorisé les copropriétaires à fermer leurs loggias, ce qui avait épuisé les droits de construire de l’immeuble, qui lui avait été opposée par le Tribunal administratif. Lire la suite

L’action visant à mettre fin à une appropriation des parties communes est une action réelle.

Une copropriétaire avait pris possession d’une courette, qui constituait une partie commune, y avait installé des plantes, puis un premier abri, suivi d’un second abri, sans que le syndic ne réagisse.

Enhardie, elle avait poursuivi, au fil des années, 27 ans au total, l’aménagement floral de cet espace qu’elle avait fini par privatiser. Lire la suite

L’incompatibilité entre le statut de la copropriété et les services de soins est d’application immédiate.

Une assemblée générale de copropriétaires avait décidé la suppression du service paramédical prévu au règlement de copropriété, ce qui avait autorisé son syndic à procéder au licenciement des 4 infirmières qui étaient employées par le syndicat des copropriétaires. Lire la suite

Sur la répartition des dépenses de chauffage et le respect du critère de l’utilité.

Un règlement de copropriété avait prévu que les dépenses de chauffage seraient réparties entre les trois lots composant l’immeuble de manière strictement égale.

Après avoir relevé que les trois appartements, constituant les trois lots, disposaient d’une superficie identique, Lire la suite

Liberté d’expression et copropriété.

Un copropriétaire avait apposé une affichette dans le hall, partie commune de l’immeuble, dont le contenu « particulièrement calomnieux » était de nature à porter atteinte à la réputation du syndicat des copropriétaires.

Ce même copropriétaire avait fait citer en justice le syndicat des copropriétaires, afin de demander l’annulation de plusieurs assemblées générales.

Reconventionnellement, le syndicat des copropriétaires avait sollicité la réparation de son préjudice moral, à raison des propos calomnieux rapportés dans l’affichette.

La Cour d’Appel de Riom y avait fait droit sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun.

La Cour de cassation casse au motif que les « abus de la liberté d’expression, prévus et réprimés par la loi du 29 juillet 1881, ne peuvent être réparés sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du Code civil ».

Le juge, saisi d’un contentieux de la copropriété, est incompétent pour statuer, y compris de manière reconventionnelle, sur l’un des délits prévus par la loi du 29 juillet 1881, qui sont soumis à une procédure, et à des délais spéciaux.

Cour de cassation 3ème  Chambre civile, 1er décembre 2016, n°15 26 559

(AJDI février 2017, page 125)

Sur la responsabilité du syndic qui engage des travaux pour un montant supérieur à celui autorisé.

Le syndic de copropriété qui engage des travaux pour un montant supérieur à celui voté par l’assemblée générale des copropriétaires, commet une faute de nature à engager sa responsabilité, en application de l’article18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

Au cas d’espèce, le budget voté s’était élevé à TTC 58682 euros, et la dépense faite à TTC 75571,27 euros.

Encore faut-il pour qu’il soit condamné, qu’il en résulte un préjudice en relation directe avec la faute dont il est fait état.

Il s’agissait dans le cas soumis à la Cour de Paris de travaux urgents et « indispensables  à la conservation de l’immeuble » « réalisés dans le strict intérêt du syndicat » « sous le contrôle du conseil syndical et de son président, architecte de profession »

La Cour d’appel ajoute « à défaut de les exécuter en urgence, le syndic aurait méconnu ses devoirs et engagé sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ».

Cour d’Appel de Paris, 7 septembre 2016

 (AJDI janvier 2017 page 48)

Recevabilité de l’action introduite par le titulaire d’un droit de jouissance exclusive

Le droit de jouissance exclusive sur des parties communes constitue un droit réel et perpétuel.

A ce titre, et sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire titulaire d’un droit de jouissance sur un jardin est recevable à agir en annulation de la résolution adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires ayant autorisé un copropriétaire Lire la suite

Sur les documents à joindre à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En cas de modification des conditions essentielles d’un contrat, notamment le prix de la prestation, le syndic a l’obligation de joindre à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires ces nouvelles conditions, nonobstant le fait que l’assemblée générale ait par le passé approuvé la souscription de ce contrat, et ce sous peine Lire la suite

Un plancher peut constituer une partie commune.

Le plancher d’un appartement, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, était constitué « d’une ossature bois de poutrelles fichées directement dans le mur, destinées à accueillir la portance du revêtement formant le sol » constitue une partie commune, Lire la suite

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